Неэффективную управляющею компанию и ее возможное банкротство можно предугадать заранее по целому ряду показателей, главным из которых является наличие не погашаемых задолженностей перед организациями, поставляющими коммунальные ресурсы (РСО).
Эффективность работы управляющей компании (УК) зависит не только от квалификации специалистов, руководства и работников УК, продуманности решений и грамотного использования средств, предназначенных для своевременного технического обслуживания, но и от самих собственников многоквартирных домов (МКД), от их инициативности, способности организоваться и своевременно реагировать на низкое качество управления МКД.
Основными показателями работы УК, конечно же являются чистые, ухоженные лестничные площадки и придомовая территория, отсутствие аварийных ситуаций на жизненно важных узлах МКД и их своевременное обслуживание, быстрое реагирование на жалобы собственников помещений и устранения их причин, отсутствие задолженностей УК перед контрагентами, рейтинги а так же добропорядочность и безупречная репутация учредителей организации.
Воровство и вывод денежных средств предназначенных для нужд обслуживания многоквартирных домов (МКД) и не погашение долгов перед компаниями, поставляющими коммунальные ресурсы (РСО), однозначно в конечном итоге приведут к банкротству и лишению лицензии управляющей компании, а возможно и к привлечению ответственных лиц к субсидиарной ответственности и возбуждению уголовных дел в отношении них.
Давайте попробуем разобраться, что же происходит при банкротстве управляющей компании ЖКХ.
Признания банкротом имеет для УК следующие последствия:
- Банкротство – в большинстве случае это путь к принудительной ликвидации юридического лица
- Закрывается практически прекращается полноценная деятельность хозяйствующего субъекта;
- В счёт погашения задолженностей кредиторов реализуется имущество должника;
- Собственник УК ограничивается в правах на открытия подобных предприятий в будущем;
- Предприятие исключается из реестра юридических лиц, долги компании не передаются собственникам;
- После исключения из реестра юридических лиц, орган жилищного контроля обязан аннулировать лицензию УК и передать сведения об этом в орган местного самоуправления для организации конкурса.
Обычно после подачи заявления о банкротстве функционирование предприятия прекращается. Хотя стоит отметить, что бывают и исключения, некоторые компании пытаются до конца выжать все соки из собственников помещений, а конкурсный управляющий в свою очередь должен принять все меры для того чтобы по максимуму удовлетворить требования кредиторов. Так что не следует рассчитывать на хорошее обслуживание общедомового имущества банкротящейся управляющей компанией.
Конечно, жильцы в любом случае имеют право получать коммунальные услуги в полном объеме. Временный управляющий УК-банкрота, назначенный судом, обязан соблюдать обязательства УК перед потребителями и не может отказаться от них. Обслуживание и предоставление услуг не должно прерываться до тех пор, пока жильцы или органы местного самоуправления не выберут новую УК.
РСО несет ответственность за доставку энергии, воды или газа только до границы дома, а все внутридомовые коммуникации являются собственностью жильцов, и доставку и распределение ресурсов по ним должна осуществлять УК или ТСЖ. УК-банкрот не может эффективно эксплуатировать и обслуживать внутренние коммуникации МКД, а также качественно предоставлять коммунальные услуги, сохраняя при этом приемлемые тарифы за обслуживание МКД. Но поскольку эти расходы включены в тариф ЖКХ получается, что в случае не произведения перерасчёта, потребитель оплачивает ремонт и обслуживания всех коммуникаций дома, и фактически не получает этих услуг. РСО в свою очередь снимают с себя обязательства за последствия прохождение ресурса по внутридомовым сетям, который оказывает на них воздействие, приводящее к необходимости периодического ремонта.
У многих жильцов возникает вопрос — стоит ли платить за коммунальные услуги в этих случаях? Ответ — не платить это невыход из ситуации, необходимо обратиться к конкурсному управляющему за предоставлением перерасчёта и платить в соответствии с предоставленным перерасчётом. В противном случае жилец станет должником и ничем не будет отличаться от обычных злостных неплательщиков, также он может потерять право на субсидирование по ЖКХ.
В случае неисполнения обязательств по услугам со стороны УК, которая проходит процедуру банкротства, следует:
1. Обратиться в прокуратуру с просьбой проверить исполнение договорных обязательств со стороны УК;
2. Если компания не выполняет обязательств и отказывается произвести перерасчёт, то следует подать заявление в суд для производства перерасчета по коммунальным платежам;
3. Платить только за коммунальные ресурсы, но не платить за не оказываемое обслуживание дома;
4. Провести собрание жильцов и выбрать новую УК.
Многие Управляющие Компании идут на различные ухищрения и манипуляции, чтобы избежать ответственности перед кредиторами. При работе с таким предприятием необходимо внимательно отслеживать действия администрации УК. Зачастую руководство УК-банкрота заблаговременно перерегистрирует его на фиктивного собственника, и создает новую управляющею организацию, переводя незаконными путями имущество и объекты управления МКД на неё. При переводе объектов не исключены подлоги и фальсификации итогов общих собраний собственников помещений многоквартирных домов с последующим их представлением в органы жилищного контроля.
Стоит обратить внимание, что согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и в случае, если они приняли решение о выборе иной УК или изменили способ управления данным домом.
Жильцам, у которых имеются долги по ЖКХ, не следует рассчитывать, что со сменой УК эти задолженности исчезнут.
Временный управляющий так же может решить вопрос со сбором задолженностей с неплательщиков, то есть, с неплательщиков коммунальных услуг в срочном порядке будут взыскиваться задолженности. Но такие ситуации редкость. В большинстве случаев суд пропускает этап наблюдения, поскольку долги самого УК превышают задолженность жильцов.
Есть нюансы
После начала производства процедуры банкротства, арбитражным судом проводится финансовый анализ состояния компании. Как уже отмечалось выше, зачастую показатели свидетельствуют о том, что задолженность самой УК намного выше, чем долги жителей дома. В такой ситуации процесс наблюдения не длится долго, и через два месяца вводится конкурсное производство.
Финансовый анализ также может выявить безграмотное и неэффективное распоряжение средствами со стороны собственника, что может способствовать возложению на него субсидиарной ответственности. Возможно и выявление мошеннических действий со стороны руководства УК.
В случае если основная часть задолженности УК — это долги жильцов, то арбитражный управляющий может обратиться в суд с целью взыскания задолженностей с неплательщиков в судебном порядке. В таком случае безответственным жильцам придется оплатить не только долги по ЖКХ, но и штрафы, пени за просрочку, а также иные расходы, которые возникли у УК в процессе суда.
Является ли факт возбуждения в отношении УК производства по делу о банкротстве сигналом для собственников помещений в МКД о расторжении с ней договора? Жителям, которые заинтересованы в сохранности средств, внесенных ими на содержание дома, следует помнить, что остаток на лицевом счете дома при расторжении договора может быть взыскан с УК как неосновательное обогащение (после возбуждения производства по делу о банкротстве — только через включение в реестр требований кредиторов). Одновременно в силу ч. 7 ст. 175 ЖК РФ в случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу. Эти деньги останутся нетронутыми. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления МКД заключается с УК, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Правом же заключить договор с УК наделяется общее собрание собственников исходя из положения пп. 4 п. 2 ст. 44 ЖК РФ. В силу ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Процедура банкротства имеет определенные последствия и для жильцов. Во-первых, смена УК может повлечь изменения тарифов за обслуживание, могут измениться способы расчета и управления. Во-вторых, в переходном периоде, до выбора новой управляющей организации, заключения договоров на облуживание с новой УК и включения МКД в её лицензию, не исключены перебои с предоставлением коммунальных услуг и возникновение аварийных ситуаций.
Что же делать жильцам? В первую очередь, если в отношении УК возбуждено производство по делу о банкротстве, жителям МКД необходимо отслеживать ситуацию, не пускать все на самотек и как можно скорее задуматься о выборе новой, добропорядочной Управляющей организации.
В случае, если жители не провели собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решение общего собрания не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления обязан инициировать проведение такого собрания, если оно не проведено или не имело кворума, то орган местного самоуправления обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести его в порядке установленном законодательством Российской Федерации, в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.
