1 июля 2022 года вступили в силу изменения в порядок формирования и постановки участка под многоквартирным домом на кадастровый учёт. Теперь сделать это можно на основании схемы расположения земли на кадастровом плане, что упростит и удешевит процедуру.
Ранее для постановки на учёт земли под МКД орган местного самоуправления должен был подготовить проект межевания. Это дорогостоящая и долгая по времени процедура. Цена работ зависит от региона, где находится дом. Так, только разработка проекта стоит от 50 000 рублей/Га и занимает 25 дней и более.
Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ в НПА закрепили, что земельный участок под МКД может быть сформирован путём межевания или на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.
Размер платы за подготовку Росреестром такой схемы установлен в прил. 2 приказа Росреестра от 25.12.2020 № П/0489. Для граждан он составляет 100 рублей, для юрлиц – 200 рублей, органы власти получают эту услугу в Росреестре бесплатно (ч. 11 ст. 11.10 ЗК РФ).
У органа власти есть три месяца на подготовку схемы. Также она должна пройти общественное обсуждение или публичные слушания (ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
Изначально данные изменения должны были вступить в силу с 1 сентября 2022 года, но законодатели перенесли этот срок на 1 июля (ст. 4 Федерального закона от 28.06.2022 № 185-ФЗ).
Если в отношении земельного участка под МКД не проведён государственный кадастровый учёт, то его формирование проводит орган госвласти или ОМС в соответствии с ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ. Орган местного самоуправления готовит документацию по своей инициативе или по заявлению граждан и юрлиц (ч. 1 ст. 46 ГрК РФ).
Может ли ОМС не формировать участок под МКД при отсутствии денег
Собственник помещения в МКД может обратиться в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка под домом. Рассказываем, вправе ли орган местного самоуправления отложить исполнение такой заявки на неопределённый срок и-за отсутствия денег на разработку необходимой документации.
Формирование участка под МКД проводится по заявлению любого собственника помещения или по инициативе ОМС
Собственник помещения одного из МКД во Владивостоке обратился в городскую администрацию с заявлением о формировании земельного участка под указанным многоквартирным жилым домом, но орган местного самоуправления отказал заявителю, сославшись на отсутствие финансирования.
ОМС разъяснил в ответе, что в соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков в границах элементов планировочной структуры проводится на основе проекта межевания территории. Разработка проектной документации на землю, где находится спорный МКД, не планируется, бюджет под это не заложен.
Администрация предложила собственнику самому заказать документы по планировке территории за свой счёт, а также обратиться в администрацию с заявлением о подготовке проекта межевания за его средства.
Владелец квартиры подал иск в суд, требуя признать отказ ОМС незаконным и обязать администрацию города провести формирование земельного участка под МКД согласно ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 № 189-ФЗ, ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ. Сделать это орган местного самоуправления должен не позднее трёх месяцев с момента вступления в силу решения суда.
ОМС по заявлению собственника обязан подготовить документы для постановки земли на кадастровый учёт
Суд первой инстанции, разрешая спор собственника и муниципалитета, отметил, что в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, земельный участок под многоквартирным домом на праве общей долевой собственности принадлежит владельцам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Формирование участка проводит орган госвласти или ОМС в соответствии с ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ.
В соответствии с ч. 8 ст. 45 ГрК РФ, подготовку документации по планировке территории орган местного самоуправления проводит самостоятельно, либо привлекая на основании муниципального контракта иные лица. Физлица также могут готовить документы по планировке территории, но за счёт своих средств.
В силу ч. 1 ст. 46 ГрК РФ решение о подготовке документации по планировке территории ОМС принимает по своей инициативе либо на основании предложений физических/юридических лиц.
Суд отметил, что администрация Владивостока ведёт перечень заявок на формирование земельных участков, куда включено и заявление истца. Из чего судья сделал вывод, что ОМС не уклоняется от возложенной на него обязанности по формированию земельного участка, а готово выполнить заявку за счёт бюджетных средств в порядке очереди. При этом муниципалитет объяснил истцу, как ускорить этот процесс за счёт собственных средств. Иск собственника был отклонён.
Любое лицо может оплатить подготовку документации для кадастрового учёта земли под МКД
Апелляционный суд, куда обратился с жалобой собственник, также встал на сторону администрации города. Он указал, что орган местного самоуправления разрешает вопрос подготовки документации по планировке территории в очерёдном порядке. Возложение судом на ответчика обязанности сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом истца в обход предусмотренного порядка нарушит права жильцов, подавших заявку раньше.
При этом наличие у собственников помещений в МКД права на формирование земельного участка не предполагает нарушение очерёдности с превышением лимита выделенных на эти цели бюджетных средств.
Истец указал на то, что участки под многоквартирными домами, расположенными рядом с местом его жительства, уже сформированы и следует сразу сделать это и в отношении земельного участка под спорным домом. Но суд ответил, что вопрос целесообразности принятого решения ОМС находится за рамками предмета доказывания по данному делу.
Собственник указывал на то, что орган местного самоуправления не доказал отсутствие у него средств на проведение межевания, но суд с этим не согласился. Администрация города представила документы по конкурсам, по итогам которых будут заключены муниципальные контракты на разработку документации для межевания территорий с указанием бюджета и перечнем адресов для составления проектов. Решение первой инстанции осталось в силе. Кассационный суд согласился с коллегами.
ОМС обязан в разумные сроки сформировать участок под МКД после поступления заявления от собственника
Спор собственника помещения в МКД и городской администрации переместился в Верховный суд РФ, где все предыдущие решения судов были отменены. ВС РФ в определении от 30.09.2020 № 56-КАД20-1-К9 указал, что:
- Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами (ч. 13 ст. 3920 ЗК РФ).
- В силу ч. ч. 2, 3 и 5 ст. 16 № 189-ФЗ процесс формирования участка и проведения его кадастрового учёта является завершающей стадией перехода в общую долевую собственность территории, на которой расположен этот дом.
ВС РФ отметил, что в случае обращения собственника в уполномоченный орган с заявлением проведение кадастрового учёта земли проводится в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
Судья сослался на позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в постановлении от 28.05.2010 № 12-П. Формирование земельных участков под МКД относится к области публичных правоотношений. Органы местного самоуправления не вправе произвольно отказаться от выполнения этой функции, если для этого нет законых оснований.
Обращение любого собственника с заявлением о межевании участка под МКД рассматривается как основание для проведения государственного кадастрового учёта в разумный срок органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.
ВС РФ отметил, что собственник неоднократно обращался в ОМС с заявлением о формировании придомовой территории. В 2017 году его заявление внесли в перечень-очередь на межевание, но с 2017 по 2019 год ОМС не планировала работ по дому истца. Также не включены эти работы в план и в ближайшей перспективе на 2020–2022 года. Следовательно, собственник фактически лишён права сформировать испрашиваемый земельный участок в предполагаемый федеральным законодателем разумный срок.
Решения судов нижестоящих инстанций были отменены. ВС РФ признал отказ ОМС Владивостока незаконным и обязал его сформировать земельный участок под спорным многоквартирным домом.
На заметку
ВС РФ, разрешая спор собственника помещения в МКД и городской администрации по вопросу формирования земельного участка под домом, указал на то, что орган местного самоуправления:
- Не вправе отказаться от проведения работ по кадастровому учёту участка, если заявление об этом поступило от одного из владельцев помещения в МКД.
- ОМС обязан выполнить возложенные на него функции по межеванию территорий в разумные сроки, а не откладывать эти работы на определённый срок под предлогом, что их стоимость не заложена в бюджет.
При этом следует учитывать, что нигде в законодательстве нет однозначной трактовки понятия «разумный срок». ГК РФ не регламентирует и критериев определения разумности срока. Оно носит оценочный характер, на что судьи указывают при разрешении споров.
Источник: ссылка
