Дом – это живой организм, который требует внимания и обычного регулярного ухода. Не получая его, он начинает жестоко мстить. Начинает приходить в упадок лифтовое хозяйство, инженерные коммуникации, крыша, фасад и так далее, и за это, дом может запереть вас в лифте, уронить кирпич вам на голову или на вашу машину, а также, испортить ваше имущество потопом, да и попросту оставить вас без благ цивилизации отрубив электроснабжение.
Ни для кого не секрет, что для недобросовестных застройщиков главным является получение прибыли – любой ценой. Поэтому при строительстве они экономят на всем подряд – на материалах и профессионалах, особенно если надо закончить стройку по-быстрому. Пусть будут самые дешевые блоки, самый дешевый фасадный кирпич в бетон добавят вредных присадок, чтобы застывал на морозе, а делают это всё пусть гастарбайтеры за копейки.
Понятно, что застройщик в течение 5 лет обязан устранять возникшие серьезные проблемы, потому что дом – на гарантии. Но если компания-банкрот, то и спросить не с кого.
Наглядным примером такой экономии являются фасады домов жилого комплекса Ладожский парк. Возьмем, к примеру, фасад дома по улице Ворошиловской 33 корпус 1, где согласно проектной документации №5339-23-23А-045-АС1 от 2011 года, том 4.1 раздела 4.1, утвержденной ОАО «ЛЕННИИПРОЕКТ», лист № 11, п.4.2. при строительстве должен был быть использован фасадный камень: — марки по порочности М150, и по морозоустойчивости F75.
При освидетельствовании работ по «Устройству наружных стен, балконных ограждений и примыканий стен к плите перекрытия машинного отделения в/о 4-8,14-20,29-32,41-44/А-Ж» от 13.05.2013 года, и освидетельствованию «Устройств наружных стен парапетов в/о 1-47/А-Ж» от 15.05.2013 года, субподрядчик ООО «ПСК», при выполнении строительных работ использовал — «Кирпич керамический лицевой белый с офактуренной поверхностью» согласно паспорту № 1896, и паспорту № 426, марки по прочности М150, и по морозоустойчивости F50, что подтверждается паспортами запрошенными от завода изготовителя ОАО «КЕРАМИН».
Завод изготовитель дополнительно предоставил информацию, что «Кирпич керамический лицевой пустотелый» не рекомендуется при использовании наружной кладки, поскольку подвержен воздействию осадков и перепаду температур, либо должен предусматривать защиту кладки от намокания.
В результате преступной халатности строителей на головы ни в чем не повинных жителей и их автомобили летит облицовочный кирпич.
Обшивка фасада современным материалом довольно-таки успешно решает данную проблему, так как это препятствует попаданию влаги и предотвращает падение частей облицовочного кирпича. Но ниже обшитого фасада, кирпичная кладка продолжает отслаивать и требует дополнительных затрат на ремонт.
Статистика опросов подтверждает один печальный вывод: 50 процентам собственников жилья совершенно безразлично происходящее за пределами их квартиры. Равнодушное отношение жильцов к дому разрушает его.
Если не производить дорогостоящего ремонта фасада, то необходим хотя-бы ежегодный контроль за его состоянием. Еще лучше – хотя-бы два раза в год производить альпинистский обход, выявлять нарушения, составлять план работы и доносить его до собственников жилья (только с их разрешения управляющая компания может производить работы по сохранению и ремонту фасада многоквартирного дома), так как это дополнительные затраты, которые должны быть утверждены на общем собрании собственников жилья.
Вследствие допущенных ООО «ПСК» недостатков строительных работ, управляющая компания ООО «Перспектива» вынуждена постоянно производить дополнительные работы, по устранению дефектов кирпичной кладки, что выражается в не запланированных расходах.
Конечно, всем жителям хочется, чтобы было дешевле, это понятно. Но те, кто долго работает в сфере управления домами, у кого огромный опыт и много домов в управлении, знают, что тариф на содержание дома необходимо повышать хотя бы на уровень инфляции в стране, потому что, не повышая тарифы качественно содержать дом невозможно.
Часто недобросовестные управляющие компании предлагают тариф гораздо ниже требуемого, даже не зная какой комплекс работ должен проводиться на конкретном многоквартирном доме, лишь бы получить дом в управление и выпендрится низкими расценками.
Управляющие компании или новоявленные председатели ТСЖ обещают «золотые горы» за минимальную плату, а какой там комплекс работ нужно проводить их не волнует, потому что они этого, как правило, не знают, не делают и делать не собираются.
При возникновении проблем в процессе эксплуатации многоквартирных домов с юридической точки зрения ответственным лицом является застройщик, так как именно он продал квартиру и гарантировал качество готового продукта.
Кирпичные фасады в многоквартирных домах не отличаются высокой износостойкостью (некачественный кирпич разрушается уже через 3-5 лет). Зачастую этот срок выходит за пруже через 3-5 лет). Зачастую этот срок выходит за пределы гарантии застройщика.
При возникновении проблем с фасадами, совет многоквартирного дома может совместно с управляющей компанией созвать общее собрание собственников жилья и поручить управляющей компании подобрать относительно недорогую, надёжную методику, которая реально проверена на других домах и не подводит в течении всего гарантийного срока под дождями и температурами.
Существуют следующие методы борьбы с больными фасадами.
1. Применение покрытия АктермФасад™ – атмосферостойкого, тепло-энергосберегающего покрытия в виде краски на водной дисперсии. Актерм Фасад разработан специально для теплоизоляции фасадов жилых и нежилых зданий и сооружений.
2. Нанесение специальных гидрофобизирующих составов, которые выполняют защитные функции и существенно увеличивают общий срок эксплуатации многоэтажного дома.
3. Инъектирование (инъецирование) — процесс восстановления целостности строительной конструкции путём закачки под высоким давлением сверхтекучих низковязких смол и микроцементов. Технология применяется для восстановления физических и эксплуатационных характеристик железобетонных, каменных и кирпичных строений и сооружений, в том числе, для памятников архитектуры.
4. Замена поврежденных кирпичей. Если вы обнаружили, что кирпичная кладка в некоторых местах начала крошиться, то необходимо удалить разрушенные кирпичи и зачистить участок до твердого основания. После удаления поврежденных элементов, можно произвести замену кирпичей на новые или выполнить восстановление геометрии цементно-песчаным раствором с последующим окрашиванием.
Нюансов множество, а по каждому способу ремонта кирпичного фасада многоквартирного дома можно написать отдельную статью. Поэтому мы привели самые распространённые примеры решения фасадных вопросов.
Могу утверждать – еще лет 30 назад о таких фасадах не знал никто. За допущенный брак на фасаде в СССР могли лишить 13-й зарплаты, повесить на доску халтурщиков, уволить, а при Сталине – сорвать погоны и медали, арестовать, а то и вообще расстрелять.
