Подвалы и чердаки петербургских многоквартирных домов переходят в чужие руки, инженерные коммуникации оказываются за железными дверями, а жильцы годами добиваются справедливости. Управляющие компании разводят руками, районные администрации перекладывают ответственность друг на друга, а прокуратура реагирует лишь после того, как рушатся стены. Доколе?
Каждый третий — нарушитель
В 2025 году в Санкт-Петербурге проверили полторы тысячи квартир и нежилых помещений. В каждом третьем случае — 445 объектов — обнаружилась незаконная перепланировка. Это не статистика по стране, это по одному городу. За год. vk.ru +1
Цифры озвучили в Смольном в феврале 2026 года на совещании под руководством вице-губернатора Евгения Разумишкина. Там же прозвучала формулировка: «Незаконные перепланировки — это не формальное нарушение, а прямая угроза безопасности людей и сохранности жилых домов». Звучит правильно. Только вот угроза эта существует не первый год, и ничего, кроме методических семинаров и обещаний создать информационный сайт, пока не предложено.
Масштаб проблемы хорошо иллюстрирует один пример: владелец квартиры в доме-памятнике на набережной Фонтанки устроил в ней четыре санузла. А гражданка Китая «нарезала» свою 27-метровую комнату на Васильевском острове на три микростудии — каждая со своим унитазом и ванной. И это не единичные случаи, это система.
Управляющие компании: вижу — не вижу
Казалось бы, управляющая компания — первая линия обороны. Она знает каждый подъезд, каждый подвал, каждый чердак вверенного ей дома. Она обязана следить за сохранностью общего имущества. Но на практике схема выглядит иначе.
По закону обязанность управляющей организации сводится к «своевременному выявлению нарушений» и «принятию необходимых мер», включая обращение в полицию. Звучит просто. На деле же УК должна составить акт о выявлении перепланировки, уведомить собственника, дождаться реакции, потом обратиться в ГЖИ или администрацию. А те уже должны выдать предписание. А если предписание не исполнено — идти в суд. gov.spb.ru +1
«Управляющие компании и раньше не особенно ходили в суды, потому что это прежде всего деньги, — объясняет президент Ассоциации собственников жилья и их объединений Гульнара Борисова. — У УК есть чем заниматься, их юристы взыскивают долги по квартплате. И перекладывать работу по борьбе с незаконными перепланировками на управляющую компанию неправильно. Они просто это не осилят».
Получается замкнутый круг. УК не обязана, но «должна выявлять». Администрация района обязана, но перекладывает на УК. А собственник-нарушитель в это время спокойно заканчивает ремонт и сдаёт студии в аренду.
При этом, когда Госжилинспекция всё-таки проверяет дом и находит самовольное переустройство мест общего пользования — например, захваченные коридоры или установленные перегородки, — предписание часто выписывается управляющей компании. А Верховный суд уже разъяснил: предписание должен получать собственник переустроенного помещения, а не УК. Но кто будет читать решения Верховного суда, когда проще наказать того, кто под рукой?
Подвалы и чердаки: чужое среди своего
Отдельная и, пожалуй, самая болезненная история — это подвальные и чердачные помещения. По закону, если в подвале есть инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, он принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности (ст. 36 ЖК РФ). То же касается чердаков.
Однако в Петербурге, по данным «ЖКХ Контроль», от 30 до 60% домов лишились своих подвалов и чердаков — они оказались включены в реестр муниципальной собственности и затем проданы или сданы в аренду коммерческим структурам. Комитет имущественных отношений (КИО) Петербурга до сих пор активно реализует такие помещения на торгах. Жильцы обнаруживают объявления о продаже подвалов их собственных домов. rg.ru +1
Чем это оборачивается на практике? Классический пример: в проданном предпринимателю подвале дома на улице Маяковского прорвало магистральную трубу с горячей водой. В подвал не попасть — он закрыт железной дверью, а собственника не найти. Пришлось перекрывать тепло во всём квартале, пока кипяток уничтожал свежий ремонт в подъезде и заливал квартиры первого этажа.
В другом случае владелец подвала на Захарьевской улице решил, что раз ему продали подвал, то и трубы в нём принадлежат ему. И отрезал водопровод. Несколько квартир остались без воды.
Юрист по жилищным вопросам Николай Тямшанский обращает внимание на цинизм ситуации: «Порядка 20 лет у управляющих организаций отнимали подвалы, необходимые для обслуживания МКД, и передавали в пользование бизнесу. Иногда разделяли подвал на части, что мешало обслуживать важное оборудование». А теперь те же УК просят за свой счёт оборудовать в подвалах укрытия.
Возвращение подвалов и чердаков в общедолевую собственность идёт медленно. С 2015 года удалось восстановить права жителей более чем на 7 тысяч помещений, но только в Петербурге. А в декабре 2024 года Верховный суд вынес решение, согласно которому органы местного самоуправления обязаны получать согласие общего собрания собственников для включения таких помещений в состав общего имущества. Процедура усложнилась. rg.ru +1
Прокуратура: реагирует, но когда?
Прокуратура в этой системе — последний рубеж. Но реагирует она, как правило, по обращениям граждан и нередко — после того, как уже что-то рухнуло.
В январе 2026 года прокуратура Красногвардейского района провела проверку по обращению жильцов дома на проспекте Маршала Блюхера. Выяснилось, что незаконная перепланировка была сделана давно, жильцы многократно сообщали об этом в уполномоченные органы, но предписание собственнику так и не выдавалось. Прокурор внёс представление главе администрации района. То есть жилинспекция и администрация не делали свою работу до тех пор, пока не вмешалась прокуратура.
В октябре 2024 года прокуратура Петербурга провела совместную проверку дома на Малой Посадской, 25/4 — после того как в августе на Большой Зелениной обрушились конструкции дома, который тоже «тихо» перестраивался. Жильцы Малой Посадской ещё до проверки жаловались: несколько коммунальных квартир на верхних этажах переделали в апартаменты и студии, перекрытия в доме 1903 года года постройки могут не выдержать. Дом никогда не проходил капремонт — даже после войны.
Но самое трагическое напоминание о том, что стоит за словами «незаконная перепланировка», произошло в августе 2025 года. В квартире дома на Невском, 103, в ходе принудительного возвращения помещения в первоначальное состояние обрушился пол. Под завалами погиб рабочий.
Штраф за незаконную перепланировку для гражданина — от 2 000 до 2 500 рублей. Это меньше, чем стоимость одного квадратного метра в центре Петербурга. Бизнес, связанный с нарезкой коммуналок на студии, приносит миллионы. Штраф — копейки. Риск для окружающих — реальный. Риск для нарушителя — минимальный.
Безнаказанность плодит безнаказанность
«Вся ситуация в целом провоцирует безнаказанность. Поэтому у нас дома продолжают разрушаться», — констатирует Гульнара Борисова. И с этим трудно спорить.
Люди, занимающиеся таким «бизнесом», знают, что им ничего не будет. Они уверены, что в Петербурге можно делать так. Поэтому проблема только масштабируется. По данным агентств недвижимости, 7–10% объявлений о продаже вторичного жилья в Петербурге содержат неузаконенные изменения. Покупатель получает квартиру с бомбой замедленного действия — и юридической, и физической.
Жилищный комитет Петербурга предложил вносить сведения о незаконных перепланировках в ЕГРН, чтобы покупатель не мог ссылаться на незнание. Руководитель регионального центра «ЖКХ Контроль» Алла Бредец поддерживает инициативу: это поможет и управляющим компаниям — они будут знать, где в доме произведены незаконные изменения, затрагивающие инженерные сети. Проект направлен в Минстрой. Но когда он станет законом — неизвестно.
Что делать?
Смольный рекомендует жильцам, столкнувшимся с незаконной перепланировкой по соседству, обращаться в управляющую организацию, администрацию района и ГЖИ — желательно в письменной форме через единый портал обращений или ГИС ЖКХ. Если дом — объект культурного наследия, добавляется КГИОП. Если реакции нет — можно самостоятельно обращаться в суд с иском к нарушителю, и судебная практика показывает, что это иногда эффективнее, чем ждать действий от администрации.
Но это всё — действия после факта. Предупреждения, выявления, суды. Настоящая профилактика — это когда управляющая компания замечает, что в доме сносят стены, ещё до того, как соседи затопят или перекрытия рухнут. Когда прокуратура реагирует не по жалобе, а по сигналу жилинспекции. Когда штраф в 2 500 рублей заменяется реальной угрозой потерять квартиру. Когда подвалы и чердаки перестают продаваться из-под носа у собственников.
Пока же подвалы плачут, чердаки сдаются, стены рушатся, а на вопрос «доколе?» отвечают методическими семинарами и обещаниями запустить сайт.
