В одном из многоквартирных домов собственник квартиры на первом этаже прорубил перекрытия в подвал, спустил лестницу — и только после этого начал оформлять перевод помещения в нежилой фонд. Соседи узнают последними. Законно ли это?
Что не так с порядком действий
По закону всё должно быть ровно наоборот. Сначала — согласования, потом — работы. Статья 26 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривает, что переустройство и перепланировка проводятся только после получения решения о согласовании от органа местного самоуправления. Законодательством не предусмотрена возможность последующего согласования уже проведённых работ — такое переустройство автоматически считается самовольным (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).
Самовольное переустройство влечёт ответственность: штраф для граждан от 2 до 2,5 тыс. рублей, для юридических лиц — от 40 до 50 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). Но главное — собственника обязать привести помещение в прежнее состояние в разумный срок. Если не исполнит — суд может постановить продать помещение с публичных торгов с возложением на нового собственника обязанности всё восстановить (ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ).
Перекрытия — это общее имущество
Междуэтажные перекрытия относятся к ограждающим несущим конструкциям дома, которые входят в состав общего имущества собственников многоквартирного дома (п. 1–3 ст. 36 ЖК РФ). Прорубать в них проёмы — значит уменьшать общее имущество, а точнее, распоряжаться им без согласия сособственников.
Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если переустройство или перепланировка невозможны без присоединения части общего имущества, на такие работы требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме — не большинства, а именно всех. Это подтверждено и обзором судебной практики Верховного Суда РФ от 13 декабря 2023 года.
Помимо этого, прорубка проёмов в перекрытиях может квалифицироваться не как перепланировка, а как реконструкция — а для реконструкции требуется разрешение в порядке ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а не согласование по процедуре ЖК РФ. Суды последовательно разграничивают эти понятия.
Почему соседи вообще должны давать согласие
С 2019 года (Федеральный закон № 116-ФЗ) для перевода жилого помещения в нежилое нужно собрать:
- Протокол общего собрания собственников с решением о согласии на перевод. Если в доме больше одного подъезда, нужен кворум: более 50% голосов в доме, включая не менее двух третей голосов из подъезда, где расположено помещение, и не менее половины голосов от собственников примыкающих квартир (ч. 1.2 ст. 46 ЖК РФ).
- Письменное согласие каждого собственника всех примыкающих помещений — сверху, снизу и со всех сторон, имеющих общую стену (ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ). Без этих подписей перевод невозможен.
- Без согласия, хотя бы одного примыкающего собственника, перевод не состоится. А если согласие всё же получено обманным путём — подделан протокол, не уведомлены соседи, — решение можно оспорить в суде.
Типичная схема и как с ней бороться
На практике схема выглядит так: собственник покупает квартиру на первом этаже, заранее прорубает перекрытия в подвал, ставит лестницу — а потом подаёт документы на перевод, рассчитывая «узаконить» уже готовое. Иногда подделывается протокол общего собрания, соседей не уведомляют или уведомляют формально — например, бумагу вывешивают на доске объявлений, где её никто не замечает.
Что делать жильцам, если они узнали о работах постфактум:
- Зафиксировать нарушения. Сфотографировать, снять видео, составить акт совместно с управляющей организацией.
- Обратиться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с заявлением о самовольном переустройстве. ГЖИ вправе провести проверку и выдать предписание.
- Подать жалобу в прокуратуру — на нарушение жилищного законодательства и прав собственников общего имущества.
- Оспорить перевод в суде, если согласование уже получено — но с нарушением процедуры (отсутствие уведомления, подделка протокола, отсутствие письменных согласий примыкающих собственников).
- Потребовать приведения помещения в первоначальное состояние — в порядке ч. 3 ст. 29 ЖК РФ.
Резюме
Порядок, при котором сначала режут перекрытия, а потом спрашивают разрешения, прямо противоречит Жилищному кодексу. Перекрытия — общее имущество дома, и распоряжаться ими может только общее собрание собственников. Перевод в нежилой фонд без согласия соседей и протокола ОСС незаконен. А работы, выполненные до согласования, — самовольные, и их могут обязать устранить через суд. Жильцы вправе — и должны — быть в курсе и иметь слово.
Уважаемые граждане — если у вас есть замечания, или предложения по нашей работе вы можете по телефону, указанному на сайте либо письменно обратиться в нашу редакцию. Будем рады. Редакция газеты всегда рада прийти на помощь нуждающимся.
