Фасад вашего дома, крыша, подвал, чердак, лестничные площадки, придомовой участок — всё это общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Оно принадлежит вам на праве общей долевой собственности — это закреплено в ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 290 Гражданского кодекса РФ. Полный перечень того, что входит в состав общего имущества, установлен Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. consultant.ru +2
Никаких отдельных свидетельств на долю в общем имуществе не требуется — право возникает автоматически вместе с правом собственности на квартиру.
Кто имеет право распоряжаться общим имуществом
Только общее собрание собственников (ОСС). Согласно ч. 4 ст. 36 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, решение о передаче общего имущества в пользование третьим лицам — в том числе о заключении договоров на установку рекламных конструкций — относится к исключительной компетенции общего собрания. сро42.рф +1
Минстрой РФ в письме от 07.08.2026 № 18511-ОГ/00 прямо указал: управляющая организация не вправе по своему усмотрению и без решения ОСС заключать договоры о предоставлении в пользование части общего имущества и устанавливать стоимость такого пользования.
Для принятия решения о сдаче имущества в аренду требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Если же речь идёт о перепланировке или реконструкции, которая приведёт к уменьшению общего имущества, нужно согласие всех 100% собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). mingkhsk.ru +1
Вывеска или реклама: в чём разница для вашего кошелька
Это ключевой момент, на котором жители теряют деньги. Закон различает два типа конструкций на фасаде:
Информационная вывеска. Организация обязана разместить табличку с наименованием, адресом и режимом работы у входа в своё помещение — это требование ст. 9 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I. За такую вывеску собственники не имеют права брать плату.
Рекламная конструкция. Всё, что выходит за пределы обязательной информации: баннеры, щиты, электронные табло, слоганы, информация об акциях и скидках. Согласно ч. 5 ст. 19 Федерального закона «О рекламе» от 13.03.2006 № 38-ФЗ, рекламная конструкция может появиться на доме только при наличии согласия собственников, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Договор заключает лицо, уполномоченное общим собранием.
Верховный Суд в определении от 26.07.2024 по делу № А32-32373/2022 подчеркнул: даже если конструкция не является рекламной, а представляет собой enlarged вывеску (площадью более 0,2 кв. м), это не освобождает от необходимости платить за пользование общим имуществом. «Возмездность использования общего имущества не ставится в зависимость от вида его использования», — указал ВС.
На практике границу между вывеской и рекламой проводят так: на информационной табличке только наименование организации, адрес и режим работы. Всё остальное — реклама, и за неё можно и нужно получать деньги.
Что управляющие компании делают не по закону
Распространённые нарушения, с которыми сталкиваются жильцы:
- Сдача общего имущества в аренду без решения ОСС. УК или ТСЖ самовольно заключает договоры с рекламодателями, операторами связи, арендаторами подвальных помещений. Такой договор суд признает недействительным на основании ст. 166 ГК РФ.
- Занижение арендной платы. УК сдаёт фасад или подвал по цене ниже рыночной, а разницу получает «в конверте».
- Присвоение дохода. Деньги от аренды поступают на счёт УК и используются в её интересах, а не на нужды дома. По закону доходы от использования общего имущества принадлежат собственникам помещений (ст. 248 ГК РФ) и распределяются пропорционально их долям.
- Самовольная перепланировка общего имущества. Пробивка проёмов в несущих стенах, оборудование входов с улицы для первых этажей, изменение назначения подвальных и чердачных помещений — всё это требует решения ОСС, а при уменьшении общего имущества — единогласия всех собственников. garant.ru +1
Куда должны идти деньги
Доход от аренды общего имущества — это доход собственников. Согласно ст. 248 ГК РФ, плоды и доходы от имущества, находящегося в долевой собственности, распределяются между участниками пропорционально их долям.
Доля каждого собственника определяется через отношение площади его помещения к сумме площадей всех помещений в доме (ст. 37 ЖК РФ). Например, при площади дома 7000 кв. м и квартире 91 кв. м доля собственника составит 1,3%. Если рекламная конструкция на фасаде приносит 50 000 рублей в месяц, этот собственник должен получать 650 рублей.
На практике собственники на ОСС определяют, как распоряжаться полученными средствами. Деньги можно направить на текущий ремонт мест общего пользования, благоустройство двора, установку видеонаблюдения, энергосберегающие мероприятия. УК за сопровождение договоров может получать вознаграждение — обычно 10%, а 90% идут на нужды дома.
Что делать, если УК уже сдаёт ваше имущество без вашего ведома
Шаг 1. Запросите информацию. Направьте в УК или ТСЖ письменный запрос: что именно из общего имущества сдаётся в аренду, на каких условиях, с кем заключены договоры, куда поступают деньги. УК обязана ответить — это предусмотрено ст. 165 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ от 27.09.2019 № 1270.
Шаг 2. Инициируйте общее собрание. Если выяснится, что имущество сдаётся без решения ОСС, любой собственник может инициировать собрание. Для этого достаточно 10% голосов собственников (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). На повестку выносится: определение стоимости аренды, выбор уполномоченного лица для заключения договоров, порядок распределения и расходования доходов.
Шаг 3. Взыщите неосновательное обогащение. Если лицо самовольно использовало общее имущество и не платило, деньги можно взыскать через суд по ст. 1102 ГК РФ — как неосновательное обогащение. Это подтверждено судебной практикой. В этом случае с нарушителя взыскивается рыночная стоимость пользования за весь период.
Шаг 4. Обратитесь в надзорные органы. Жалобы на незаконные действия УК можно направить в Жилищную инспекцию, Прокуратуру и ФАС (особенно по рекламным конструкциям — антимонопольная служба вправе аннулировать разрешения, выданные без согласия собственников, согласно ч. 9.2 ст. 19 ФЗ «О рекламе»).
Чего нельзя требовать
Важно знать границы. Не за всё использование общего имущества можно получить плату:
- Информационные вывески обязательного характера (наименование, адрес, режим работы у входа в помещение) — бесплатны, это публичная обязанность бизнеса.
- Оборудование операторов связи. С 6 апреля 2024 года (ФЗ от 06.04.2024 № 67-ФЗ) провайдеры вправе бесплатно размещать оборудование и кабели в подъездах, на крышах и в других местах общего пользования, если это необходимо для оказания услуг связи собственникам.
- Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура, регламентируемая ст. 22 ЖК РФ, и к аренде общего имущества отношения не имеет.
Коротко о главном
Общее имущество — ваше. Решение о сдаче его в аренду принимает общее собрание, а не УК. Деньги от аренды принадлежат собственникам, а не управляющей компании. Если УК распорядилась вашим имуществом без согласия — закон на вашей стороне, и деньги можно вернуть через суд.
Главное — не ждать, пока УК сама проявит инициативу. Запросите договоры, созывайте собрание и возьмите контроль над доходами вашего дома в свои руки.
Уважаемые граждане — если у вас есть замечания, или предложения по нашей работе вы можете по телефону, указанному на сайте либо письменно обратиться в нашу редакцию. Будем рады. Редакция газеты всегда рада прийти на помощь нуждающимся.
