Мнение участников долевого строительства апарт отеля «Фазотрон»
Десять лет обещаний. Ноль ответственности
Представьте: вы платите за квартиру свои деньги — накопленные, кредитные, иногда материнский капитал. Застройщик — ООО «Рахас-Инвест» — строит на разрешение № RU 23309-3060, выданное ещё в 2014 году. Потом выясняется, что бывший собственник застройщика осуждён за хищение средств дольщиков (дело № 1-21/2022). Объект попадает в Единый реестр проблемных объектов — и тут же, после «тройственного соглашения» от 23.04.2021 между Администрацией Сочи, ООО «Рахас-Инвест» и ООО «Альпика», из этого реестра исчезает.
Казалось бы, государство вмешалось — значит, теперь всё будет честно? Читайте само соглашение. В нём нет ни одного срока сдачи. Ни одного пункта об ответственности сторон за срыв. Единственная внятная формулировка — «удовлетворение прав граждан будет способствовать снижению социальной напряжённости». То есть единственная задача этого документа — чтобы мы, дольщики, не шумели. Единственная обязательная для «Застройщика-Инвестора» обязанность — сдать Администрации «дорожную карту» за десять дней. Дорожную карту! Бумажку! А где сроки? Где гарантии? Где санкции за их срыв? Их нет — и, судя по всему, их и не планировали.
Мы вправе предположить то, что напрашивается само: стороны заранее оставили себе лазейку, чтобы никогда ни за что не отвечать. Это не «недоработка юристов». Это недобросовестность, зафиксированная на бумаге с подписями чиновников.
Администрация: сначала разрешила, потом сама захотела снести
Разрешение на строительство продлевалось до 07.02.2024 — и всё равно объект не сдан. А в январе 2024 года та самая Администрация, которая в 2021-м клялась «удовлетворить права граждан», идёт в Арбитражный суд с иском о сносе объекта как самовольной постройки из-за увеличения этажности (дело № А32-3754/2024). С тех пор в суде с января 2025 года лежит ходатайство о назначении строительной экспертизы — и до сих пор не проведена. Стоит вдуматься: экспертиза, от которой зависит судьба домов тысяч людей, не может быть назначена почти два года.
А в июле 2026 года на совещании с руководством города и «Водоканалом» выясняется «сюрприз»: мощностей для подключения комплекса к водоснабжению и водоотведению не существует — их давно передали другим застройщикам. Понадобятся новые трассы стоимостью в миллиарды рублей, проекта и финансирования которых нет. Простите — объём работ по коммуникациям вскрылся на финише строительства, спустя полтора года после начала экспертизы, и это называют «планированием»? Это либо незнание собственного города, либо знание — и молчание.
При этом на сайте ООО «Альпика» дольщикам по-прежнему обещают ввод в конце 2026 года. Заведомо невыполнимое обещание, написанное в интернете, — это не маркетинг. Это издевательство.
Росреестр: собственными руками ломает то, что построил 214-ФЗ
Пока Администрация «решает вопросы», краевое Управление Росреестра нашло свой способ добить дольщиков. Сотни договоров уступки прав по зарегистрированным ДДУ — абсолютно законных, оплаченных, оформленных по всем правилам 214-ФЗ — приостановлены к регистрации. Формальный повод: аресты и запреты на имущество застройщика.
Проблема в том, что это противоречит и закону, и здравому смыслу, и позиции самого Верховного суда РФ (определения № 305-КГ16-6316, № 307-ЭС19-18345, № 305-ЭС20-20175, № 305-ЭС21-1459, № 305-ЭС21-11129 и другие). Уступка права требования — это не отчуждение недвижимости и не новое обременение. Это смена человека, который ждёт свою же квартиру. Арест земельного участка застройщика запрещает застройщику распоряжаться имуществом, а не дольщику — требовать своё.
Лучше всего то, что с этой позицией не согласен даже центральный аппарат Росреестра: в письме от 29.05.2026 № 13-00401/26 прямо указано, что наличие ареста на имущество застройщика «не является юридическим препятствием для переуступки». То есть краевое управление действует наперекор и Верховному суду, и собственной вышестоящей структуре — и продолжает это делать в десятках судов.
Чем это оборачивается для людей? Дольщики с незарегистрированной уступкой: не могут считаться правообладателями и требовать помещения; теряют доступ к механизмам Фонда развития территорий; рискуют потерять всё при банкротстве предыдущего правообладателя; лишены права требовать с застройщика компенсации. Государственный орган, который обязан защищать права граждан, методично лишает их этих прав — по сотне уведомлений о приостановке.
И вишенка: продажи «мимо закона»
Пока объект висит, помещения продаются под лозунгом «прямая продажа от добросовестного застройщика-инвестора». По факту покупатели подписывают договоры купли-продажи будущей недвижимости, где продавец — физическое лицо Герлиани Т.Ф. В тексте договоров буквально написано, что «продавец обязуется завершить строительство» — хотя физлицо застройщиком быть не может, а разрешение на строительство выдано ООО «Рахас-Инвест», о чём в договорах ни слова. Признаки притворной сделки в обход 214-ФЗ, продажа после возбуждения дела о сносе без предупреждения о рисках — и ноль юридических гарантий для покупателей.
Люди, купившие по такой схеме, не будут признаны пострадавшими дольщиками. Ни «Альпика», ни «Рахас-Инвест» по их договорам ничего не должны. Весь их «актив» — доверие к человеку, чья платёжеспособность никому не известна. Государство, призванное выжечь схемы обмана с долевками, смотрит на это спокойно.
Итог одной строкой
Администрация заключила соглашение без сроков и без ответственности. Застройщик не строит и не сдаёт. Инвестор продаёт чужие помещения через физлицо. Росреестр блокирует регистрацию прав тех, кто всё оформил по закону. Судебная экспертиза стоит на месте почти два года. И все ответы на обращения — «работаем над снижением социальной напряжённости». Дольщики не узурпаторы и не просители. Мы — кредиторы, заплатившие за квадратные метры своими деньгами, и мы требуем, чтобы с нами разговаривали не отписками, а сроками и ответственностью.
Что мы требуем — конкретно
- Создать межведомственную комиссию с участием дольщиковдля публичной оценки реального состояния объекта — не за закрытыми дверями, а на глазах у людей и прессы.
- Переписать тройственное соглашение от 23.04.2021: детальный график работ с учётом коммуникаций, конкретные сроки сдачи, финансовая и административная ответственность Администрации и инвестора за срыв. Соглашение без санкций — это не соглашение, а прикрытие.
- Официальный ответ: есть ли зарезервированные мощности и из какого источника будут финансироваться новые сети.
- Ускорить экспертизу по делу № А32-3754/2024— от неё зависит юридическая судьба всего комплекса.
- Прокуратуре Краснодарского края — проверить законность действий Росреестра, вынести представление об устранении нарушений и обязать управление завершить регистрацию договоров уступки вне зависимости от арестов на участке. Позиция Верховного суда и письмо центрального аппарата Росреестра уже есть — осталось их исполнить.
- Пресечь схему продаж через физлица: либо прямые ДДУ по 214-ФЗ, либо зарегистрированная цессия — плюс юридически обязывающие гарантии для уже купивших.
- Не давать банкротству застройщика стать выходом для виновных.Помещения, зарегистрированные на виновных в двойных продажах лицах, должны работать на погашение убытков пострадавших — а не исчезнуть в конкурсной массе.
Десять лет. Тысячи людей. Миллиарды рублей. Ни одного срока, ни одной санкции, ни одного ответственного. Мы обращались вежливо — нам отвечали отписками. Значит, дальше говорить будем фактами, публикациями и судами. В этом у нас есть не только законное право — у нас есть полное моральное право.
